找产业中介5大“不”
|
| |
1.不要相信广告上的价钱
|
| |
这已经是一贯的广告模式，放一个低的价钱吸引购屋者，等到真的有购屋者“上钩”后，就会以“这个价钱的房子刚刚卖了”为理由，介绍购屋者看其他房屋。
黄治诚指出，新手在买二手屋时少不了找朋友介绍产业经纪，但在找产业经纪前，最好先知道自己要买的是哪一区。
他坦言，产业经纪何其多，只有先确定自己要置产的地区，才能找到对的产业经纪。
“只有找到专精那个地区的产业经纪，才能带你少走冤枉路，更贴切找到理想中的家。” |
|
| |
2.不要相信屋价，贷款能力为重
|
| |
陈鹏天指出，很多人搞不清楚市价（market value）和银行估价（bank value），就贸然买屋。
“如果要找到价廉物美的二手房屋，价钱应该比银行估价来得低。”
但偏偏很多新手在听到“这房子低于市价”的片面之词，就想也不想决定购屋。
陈鹏天透露，最保险的做法应该是获得报价后，自行联络银行询问银行针对有关产业的估价。
“新手购屋者要注意，每间银行的估价都不一样，所以最好是能够货比三家为佳。”
黄治诚补充，若是打工族，最好先向每个月薪水转入的银行查询。
“如果是每个月薪水转入的银行，自然会有完整的薪资单，及公积金纪录，这样借到贷款的几率相对则更高。” |
|
| |
3.不要相信房产业广告照片
|
| |
很多张贴在房产买卖平台的照片，未必就是那个单位的照片，购买二手屋得要有足够的耐心，多看几个单位再货比三家，才能做出最物有所值的决定。 |
|
| |
4.不要匆忙做决定
|
| |
常常会听到：“这间已经有几个买家看了，打算要给订金了，要买就要快。”如果看的是新单位，可能就会听到：“这是最后一间了，要买要快。”
不论如何，都要以评估自己的能力为上，切勿匆忙做决定。 |
|
| |
5.不要模糊置产目的
|
| |
得先确定是用来投资或自住，才能买到最适合的房产。
黄治诚指出，若是自住用途，得要家人和另一半都喜欢，才能住得开心。“举个例子，我有个朋友本来置产自住，投了很多钱装修就是希望家人住得开心，但一段时间后受不了每日上班往返的塞车之苦，转而在公司附近租屋，并将这个投入许多钱装修的房屋转成投资。”
他说，就是因为一开始没有仔细确认，所以后来转成投资的产业，投资成本就变得很高。
“投资有4个要点要注意，分别是地点、租金、物业管理及租户素质，这些都是主导房产升值与租金回报的关键。” |
|
| |
投资产业4要点:
|
| 1.地点 |
 |
| 好的地点必须要有多元化的人口类型，比如学生、上班族、外国人、生意人等。 |
| 若只有单一的住户类型，难免有风险；若是只有学生，一旦学校放假，则出租率与租金将受到影响。 |
| |
| 2.租金 |
|
| 二手房产就能明确收集到周边产业租金走向，好地点也会有烂产业，隔一条路租金也能相差20%至30%，所以在租金这方面切莫掉以轻心。 |
| |
| 3.管理层 |
|
| 物业管理是影响产业升值的一大关键，除了得负责维护公共空间，同时还得妥善管理住户；产业管理得好则大大推高升值潜能。 |
| |
| 4.住户/租户的素质 |
|
| 二手房产可以看到居住的租户类型，高素质租户难求，如果在此居住的都是高素质住户或租户，则投资的产业也能招来高素质租户。 |
| |
衡量投资成本高低方程式:
|
| 计算方法：产业价格/12个月租金=本益比 |
|
| 本益比衡量表 <15：遭低估 |
|
| 16-20：投资价格 |
|
| 21-25：自住价格 |
|
| 26-30：高估价格 |
|
| 31-35：考虑出售的价格 |
|
| >35：应出售的价格 |
|
| 例子： |
|
| 产业价格=30万令吉 |
|
| 每月租金=1500令吉 |
|
| 本益比=16.7倍 |
|
| 说明：16.7倍的本益比属于投资价格范围，可考虑将产业出租。 |
| |
温馨提醒
|
- 在支付3%的前期订金时，一定要支付给有执照的产业经纪公司或律师楼，切勿将订金支付给产业经纪本人，避免钱财纠纷风险。
- 在会见产业经纪时，记得拿取对方的名片，然后致电有关公司查询有关产业经纪是否为公司员工或合法产业经纪
- 科技进步，假名片到处可见，而且很容易复制更改，所以务必确认所有细节才付款。
- 买卖是双方（买方与卖方）的事，双方都能提出条件。
- 合约的拟定，在于双方的协商。在交易前，任何条件都能提出来协商，双方取得共识后才能继续进行交易。
- 在签定预定表格前，买方可要求注明若超过两家银行不批房贷，则可全数取回先前支付的前期订金。
- 也可写明如果借不到90%贷款，有权取回所有
- 尽可能把所有的细节都注明在预定表格，则能更好保障自己的权益。
- 签了预定表格后，产业经纪一般都会介绍相熟的律师和银行，买家切莫贪方便，最好能自行找律师和银行。
- 产业经纪、律师和银行就是一个小型生态圈，这三方往往都是合作方，在这样的情况下律师未必能给买家回扣。
- 自己找律师，收费或许能更便宜。
- 产业经纪介绍的银行，在查询产业价格时，一般都会告诉买家价格与银行估值一致。
|
| |
个案分享:
|
卖家签约后反悔 买家胜诉
|
| 买卖双方签了买卖合约，但卖家反悔，打赢官司的几率有多大？ |
|
| 郑联荣分享他遇过的个案，买家A看中坐落在布城的别墅，同意以100万令吉买下这产业，很快就与卖家B签了买卖合约，但卖家B后来反悔借故拖延。 |
|
| 这座别墅属于永久地契，但因为坐落在布城，交易仍需获得州政府批准，卖家B需向州政府申请转名许可，而这个过程需要5至6个月时间。 |
|
| 卖家B在签定买卖合约后就后悔了，因相邻的其他别墅卖价130万令吉，卖方觉得自己卖得便宜，所以在申请转名许可上借故拖延。 |
|
| 所幸在拟定合约时，曾注明卖家B在申请转名许可后需上缴收据，所以当卖家表明申请不通过后，郑联荣在获取收据后也同步进行查询，在向土地局查询时发现有关转名许可已通过。 |
|
| 在和卖家确认后，发现卖家觉得价格低所以不要卖，基于此入禀法庭，整个官司打了约两年，最终买家A胜诉。 |
|
| 而在这两年间，别墅升值至逾200万令吉，买家A则能以100万令吉，买下价值200万令吉的别墅。 |